释放重要信号:现在还该不该买房?

一、房地产信号

来源：樱桃大房子（ytdfz8）（本文不代表本平台立场）

大房子连续一个星期没更新了，因为樱桃出来调研楼市了，从合肥到南京，现在上海，接下来还要去杭州，福州，白天跑市场，晚上约朋友，一直没时间写专题报告。

跑完合肥，南京，我觉得深圳的房价低估了，但跑完上海后，我发现深圳的房价高估了，有对比才有感受，如果深圳不是因为调控最为宽松，杠杆这么高，房价早跌了。

对很多城市而言，短期的房价，我相信是涨不动了，一方面是因为调控，另一方面是因为需求确实已经透支了，详细的分析，等我全部调研完再按城市分开写，这几天没时间出稿，请大家等我。

今天简单点评下中，政府工作报告涉及房地产的内容。

1、总结2017年，因城施策分类指导，三四线城市商品住宅去库存取得明显成效，热点城市房价涨势得到控制。

2、展望2018年，更好解决群众住房问题。启动新的三年棚改攻坚计划，今年开工580万套。加大公租房保障力度，对低收入住房困难家庭要应保尽保，将符合条件的新就业无房职工、外来务工人员纳入保障范围。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实地方主体责任，继续实行差别化调控，建立健全长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。支持居民自住购房需求，培育住房租赁市场，发展共有产权住房。加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让广大人民群众早日实现安居宜居。

这些都是老生常谈的说法，没什么新意。2018年我认为主要会是这些变化：

1、2018年至2020年，三年开工1500万套。上一个三年计划是1800万套，未来三年的量依然很大，这个我说过很多次了，棚改多的城市，尤其是货币补贴的拆迁依然会带动房价上涨，主要是一些小城市。

2、差别化调控，依然是库存多的小城市继续执行现有的购房政策，有的小地方还有政府会通过补贴契税，现金奖励买房的措施，住建部依然会随时监控市场，一旦库存不足，房价上涨过快的城市，肯定会调控，而调控的手段和2017年没什么不同，以限购限贷限售为主，尤其是限售，所以投资要很谨慎，一不小心就被套住了。

3、支持居民自住购房需求，实际上在利率上难以落实，因为只要基准不加息，银行融资成本上升，银行必然会上浮房贷利率，目前首套房房贷普遍都在上浮10%。假如基准能够加息，那首套房贷就不需要上浮了。那基准什么时候会加息？这就取决于CPI什么时候能够到达2.5%以上了，时间点我也不知道。

4、关于房地产税对房价的影响，，“房地产税立法是社会普遍关注的一个问题，，，目前正在加快进行起草完善法律草案、重要问题的论证、内部征求意见等方面的工作，争取早日完成提请常委会初次审议的准备工作。”

房地产税这只狼喊了多少年了，现在还没来，这一次的回应只是回答了迟早要征收这个问题，但是，并没有回复什么时候会征收，目前还在准备前期工作，时间还早着呢，估计两三年内都是没戏的，而且对于一线城市来说，房价已经横盘了一年多，如果再横盘两三年，又是一个新周期的起点了。而且我始终觉得房地产税不是主要的问题，引发房价下跌的主要原因肯定不是这个税费。

现在很多人都面临一个问题，就是手里有点钱，不知道该怎么办，投资房子怕被套，不买房又怕钱贬值。远的不敢说，但未来三年，我敢说你买房被套的风险是远远大于钱贬值的速度。除了极少数城市，房价相对算是便宜，所以会吸引一些资金和人口进入，比如我之前写过的长沙哈哈哈，看看2017年人口流入排名，长沙2017年常住人口791万，增加27.3万，增速仅次于深圳，排名全国第二。

二、再提房地产税：现在还该不该买房？

文 | 缓缓君

首发 | 缓缓说ID:huanhuanshuo520（有缩减）

那么哪些城市还有上涨空间？

根据人口流动地图，中国的人口流动呈现两个趋势：

• 一是人口依然源源不断地流向大城市。

在过去，所谓的大城市主要是一线城市和准一线城市，但随着一线城市房价的上涨以及北京、上海控制人口的政策，一线城市的人口出现了溢出效应，即人口向周边城市外溢（如上海流向杭州，北京流向天津，深圳流向东莞等等）。

（一线城市从全国人口抽血盛况）

（准一线城市抽血地图）

• 人口流动的另一个趋势是，省内欠发达地区的人口流向当地省会。

典型的如富士康落户郑州之后，仅富士康一厂招聘的工人就超过了30万，这吸引了河南省内劳动力向省会聚集。

根据以上两条，我比较看好的城市分为以下三类。

1.一线城市

一线城市的房子依然值得买，因为这些城市自带的资源（教育、医疗、交通、娱乐、公共服务、发展机遇等隐性价值）属于稀缺资源（尤其是北京、上海的高考资格就属于无可替代的教育资源）。

这些稀缺的资源会吸引人们源源不断流入这些座城市，推动城市发展，而城市发展越快，又会吸引更多人流入，形成一个优势迭代的正循环。

但一线城市里其实也有差异，北京的基本面其实是最好的。

，上市公司数量，互联网人才需求，影视娱乐业资源等等都是首屈一指。

但北京的行政力量太强大，而且又严格控制人口规模，投资北京的房产受政策带来的不确定性比较高。

我个人看好的是深圳和上海。

深圳基本面相当不错，上市公司数量排名第二，主要产业是以科技互联网公司为主，又处于粤港澳大湾区的核心地位，而且还没有限制人口规模，所以我很看好深圳未来的发展。

上海是全中国的金融中心，其地位不可撼动，但由于上海也明确限制人口规模，这多少会限制城市发展的潜力。

总的来说，深圳和上海，前者像硅谷，后者像华尔街。

只要中国的经济持续稳定发展，这两个城市的房价依然有上涨的空间。

相比之下，一线城市里我最不看好的是广州。

，又没有搭上科技、互联网产业的顺风车，其上市公司数量不仅落后于杭州，甚至连苏州都不如。

虽然2017年的GPD总量依然排名全国第4，但以外贸起家的广州如果缺乏面向未来的产业，长期发展势头显得疲软。

这也在房价中体现了出来，广州的房价是一线城市中最低的，和上海、深圳有着明显的差距。

（注：这里的房价都是中位数，而不是平均值，更有利于反应房价的真实水平）

以上是从投资角度对一线城市买房的分析，但如果你打算在一线城市定居，那么我给你的建议是，有能力的话就先“上车”再说。

买不起大的就买小的，买不起近的就买远的，先扎下根来。

这是最稳妥的选择。

2.重点二线城市

除了一线城市以外，重点二线城市的房子也可以买，包括杭州、南京、郑州、武汉、重庆、成都、西安这些省会城市。

这其中，我最看好的是杭州。

过去很多人会觉得，杭州除了有阿里也没什么了不起的。

但如果你去查一下相关的数据就会发现，从资金总量，上市公司数量，科技创新能力和人口流入等多个维度来考量，杭州不仅是综合实力，连单项都几乎是所有二线城市里最强的，甚至还超过广州。

这就是为什么“北上深杭”这样的说法被越来越多次提到。

而郑州、武汉、重庆、成都、西安这几个城市，都是国家中心城市。

。

以西安这座最近才入选的城市为例，要说经济、科技和人才发展水平，西安和杭州、南京有明显差距，但为什么入选的是西安？

，就必须在西北选出一个国家中心城市，去辐射整个西北区域。

类似的，重庆、成都带动的是西南地区，郑州、武汉带动的中部地区（下一个入选国家中心城市的很可能是沈阳）。

一旦入选国家中心城市，就意味着会获得各种各样的政策支持，有利于推动城市的发展，并且所有的国家中心城市都处在全国的交通枢纽位置，很方便吸引本省或周边欠发达地区的年轻劳动力。

所以这些城市的房子，同样具有投资价值。

3.三大都市圈周边的发达城市

我比较看好的第三类城市，是三大都市圈（京津冀、长三角、珠三角）周围的发达城市（包括小城市）。

随着一线城市房价的升高和对人口规模的控制，原本聚集在北京、上海、深圳的人，会有一部分向外围扩散，包括苏州、东莞、嘉兴、宁波等等。

居住在昆山，工作在上海；居住在东莞，工作在深圳；这些都可能会成为未来大都市圈的生活常态。

以上城市是我个人比较看好，觉得依然有房产投资价值的城市。

总结一下分为三个梯度：

• 第一梯度：北上广深

• 第二梯度：杭州、南京、郑州、武汉、重庆、成都、西安

• 第三梯度：苏州、东莞、嘉兴、宁波等等

除此之外，还有一些城市，比如厦门、长沙、海口、无锡等，或者是因为房价已经很高，或者是因为我并不是太有把握，所以就不推荐了。

如果你已经想好了要在我提到的那些城市发展，我的建议是趁着调控赶紧“上车”。

如果你实在没有能力买房，我的建议是先租个房子好好发展自己。

记住一句话，人的命运是起伏的，任何人都有可能站在下一个风口。

好好生活，就会多一分机会。

这也是我自己的经历，带给我的人生感悟。