未来墅,伪装成被套地王的准豪宅?
2022-07-16 15:07:39点击上方蓝字 “六朝汇楼市”关注我们
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文 | 玄栖鼓
京奥港麒麟 2016G09 项目，从国企中垠地产虎口夺食，47.6 亿成交那一刻起，就被无数媒体和买房人所吐槽。
我们来看下他的吐槽史：
47.6 亿拿了麒麟那么大一块地？
几个月前卖一万三的麒麟，地价竟然到了 2W2？
未来麒麟要卖到 4W？
将会成为南京下一个昆仑沃华？
NO.1 | 壹
拿地一个月左右，就被曝出京奥港 • 未来墅的土地款是开发商通过信托融资支付的，大家对这一企业更加不看好。
我们来看看这份信托产品的项目亮点介绍：
麒麟有 5 条地铁？
竹山中学会带来学区房溢价？
项目销售收入 93.9 亿，按照 76053.68 平方米出让面积和 2.8 的容积率，均价每平要卖到44000？
之后南京土地疯涨，接着开始了拍地限价模式，即使在这种模式下，在南京更为出名的开发商也几乎拿着同样的地价来陪京奥港了。
京奥港案名未来墅和产品外立面曝出，独树一帜的立面风格在南京并不能被所有人所接受。
而未来墅这一高大上的名字立刻引来围观，容积率 2.8 的产品也配叫墅？
在所有高价地王因为严格的限价而不敢动的时候，未来墅开始了他的户型图曝光和售楼处开放：
▼你没看错！107平一房！！！
▼131平勉强两房两卫
▼142平3房
习惯了90平三房的南京人看到这种户型图简直不敢置信。
限价和公正摇号让整个南京的新房市场陷入了无序，出租房都不如的产品开盘也能卖光的市场。几乎所有媒体看到未来墅，都会质疑它 22000 多的地价将会开多少？
楼盘周边的二手成交几乎都是 25000 以下。受限价等楼市调控政策的影响，该楼盘价格预期却不断下调，从 4 万元/平方米，到 3.5 万元/平方米，再到 3 万元/平方米，接着就是 3 万以下……较最初的预期价格下降了三成多。当然，产品也从最初的“精装豪宅”改成了“毛坯房”。
京奥港未来墅成了媒体迎合大众口味，换取点击率的玩偶。谁让你高价拿地，谁让你把南京房价炒这么高，你亏本你活该！
NO.2 | 贰
几乎所有人都忽略了它几乎所有户型客厅都是 7 米开间。在南京，我们习惯了只能放一张书桌设备平台改造的书房，不知道原来一家人也可以在客厅里阅读和办公。
忽略了大面积 270 度景观窗户带来的不同体验。在南京，曾今有过类似的产品：苏宁滨江一号，当初要打造南京的汤臣一品，结果被旁边的江湾天成完爆。
忽略了几乎是一梯一户的住宅体验，在南京我们习惯了两梯四户加连廊，习惯了有中间户。
忽略了和江湾天成和正荣润峯一样铝板外立面和充满未来感的绿植外立面，在南京我们习惯了一成不变各种黄色的真石漆。
忽略了这是一个有会所的高档小区，在南京只有少部分人体验过什么是社区会所。
忽略了奥雅园林为其打造南京独一无二的所有天桥相连的立体景观，在南京我们习惯了豪宅也就是三四栋楼成一个组团中间圈些草坪绿植。
忽略了它放弃了自己在北京的高端物业，而选择了南京人民最为认可的万科物业。在南京，我们真的习惯了只要有万科物业，房子盖成什么样都可以。
南京真的好久没有出现过眼前一亮的好房子了，以至于这些卖点都几乎无人去关注。
我们喊着南京没有好房子的同时，我们买房时关注过这些吗？
咨询我的大部分网友关注的都是：
这个板块未来政府要砸多少钱？
没有尺寸标注下完美的户型图？
有多少设备平台？附赠了多少面积？
多少平做出了几房？
这些偏重投资属性的关注点下，我们往往真的会忽略了真正适合居住的好房子。
我们在羡慕杭州的好房子的同时，买房人是否要反省下？
深耕南京的几个油条开发商早已摸透了南京人的口味，做到以上几点，其他无论做成什么样，房子几乎都会抢光。
NO.3 | 叁
大家关注的销许终于来了：
拿地价 22000 多，销许只批了 26000 不到，跟信托公司说好的 44000 均价怎么办？
这是南京上市的第一个高价地王，但并不是全国第一个，南京的物价局还给京奥港留了4000 /平的利润。
我们来看看去年风光无限的近邻霸都合肥：去年土地拍卖火热之时，合肥市九区三县诞生了 23 幅高价地，到目前仅有 10 个楼盘项目入市。
由于政府严格限价，这些高地价项目的楼面价与备案价差距一般都在 3000 元/平方米左右，个别差价甚至不到 500 元/平方米。如新站某知名楼盘，楼面价 9614 元/平方米，备案价(高层)仅为 10499 元/平方米，两者差价不足千元。
京奥港毫无意外的选择了毛坯开盘，在 2019 年 6 月第一批房源交付时，南京人民几乎不可能体验到 11 大科技系统完整的未来之墅。
“宏金46号集合资金信托计划”显示，借款方为北京京奥港集团有限公司，资金投向京奥港•未来墅地块。
该计划是结构化产品，总规模为 49.6 亿元。其中，优先级资金 34.72 亿元，次级资金 14.88 亿元，分两期发行。
第一期 34.45 亿元，优先级 28 亿元，次级 6.45 亿元；第二期 15.15 亿元，优先级 6.72 亿元，次级 8.43 亿元。第一期到期日是 2017 年 11 月 12 日，第二期到期日是2018 年 2 月 26 日。
这次开盘 154 套房源大约回血 5 亿元销售额，对于两个月后 34 亿的到期资金似乎还相差很远。这次共有 482 组买房人获得摇号资格，客户房源比为 3:1 ，中签率只有约 32%。虽然高于周边二手房均价，但京奥港的首开还是不错的。
城东作为南京老居住聚集区，改善需求还是旺盛的。
改善城南买不起南部新城，可以去江宁，青龙山。改善城北买不起新玄武，鼓楼滨江，可以去燕子矶，尧化门。改善河西买不起，可以去江北新区。
而城东改善几乎已无退路。
老破小林立中的银城可以轻松的卖到四万五，离市中心更远的仙林湖已然站稳了三万。麒麟是个好地方，有山有水，有公园，有产业园。如果没有众所周知的前任，也许他的房价现在会比仙林湖高。
感谢机缘巧合和物价局给了城东人民两万五左右的改善机会。
资金压力下，未来墅会很快就会二次，三次开盘，而周围的其他地王乃至南京其他的高价地王也会放弃幻想步京奥港的后尘吗？
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