商住房会被国家无条件收回?现在买它要被套牢?|购房问答NO.284

商住房会被国家无条件收回？现在买它要被套牢？

【问】陈立鸿：请问老师们，北上广深已出台商住房政策，这是否会对已购此类型房的人造成巨大冲击，毕竟40年或50年到期后将有可能被国家无条件收回！

【答】佳铖：先说下所谓“无条件收回”这个问题。对于普通住宅用地使用权，国家在《物权法》中有规定是可以自动续期的。但是对于商住两用房，其土地40年或50年的使用权，国家的确没有明确规定到期后该怎么办。按照国家整体法治推进方向，按我判断，基本不会出现国家无条件将土地和房产，一并收回的新法律或规定。

你有这种观点，很可能是看到，近日北京市不动产法研究会副会长尹飞受访时的说法，他说“如果没有主动续期或申请续期被驳回，土地和房子都有可能被国家无偿收回。”我只能说，在调控的大环境下，，但是他没有解释这个“可能”到底有多大，这种“可能”，在我看来就像普通人平常吃饭被噎死的“可能”。

北上广深的商住房相关限制政策，当然会对已购买此类房产的人造成冲击，至于是否“巨大”，就要看城市本身情况了。像北京这样的城市，之前商住市场本身就较活跃，部分商住项目房价涨幅和普通住宅比，也是不遑多让。因此北京商住限购政策也是最严格的，短期内持有该类房源的人，资产的保值、升值肯定造成影响。

但是我们也要看到，像限贷限购这样的政策，普遍都是短期性的，像限制商住房这种政策，更是有很多调整空间。持有此类型房子的人，如果房子已拿来出租，继续收租也是不错的选择，中长期等政策给自己“解套”，也是有可能的。

我最后想再强调一下，中国现在的楼市调控是“因城施策”，而国内不同城市间，商住市场的情况也不同。对于厦门而言，我个人认为还不存在出台，严厉限制商住房的政策。现在厦门楼市大量商住房源，和同区域住宅还存在很高的价差，这也体现了厦门很多区域，商住房库存仍很大的现实。在库存还比较大的情况下，就严厉打压商住，显然不太现实。

买杏林湾附近二手房还是等新盘开盘买新房？

【问】qingshi：老师好，我想请老师帮我分析一下杏林湾附近二手楼盘比较值得买的，大概单价多少合理？首套房自住需求，目前在软二上班，首付只能凑到150，房贷可承受2w以内。不知道该不该等那些新楼盘？如果等，杏林湾跟马銮湾哪个地方比较好？

【答】佳铖：即便你不限贷，且你能以基准利率贷满30年的前提下，如果你要买的是二手房，那你的总购房预算可能也就300万元出头一些。在这个预算范围内，我推荐买中交和美新城、中航城C区部分二到三房。我不太建议短期内等新房，虽然买新房你能给出更高的总预算，撬动更高的资金额，但现在新房市场供不应求的情况太严重，短期内看不到缓解可能。这就意味着你很可能“抽不中”房源，或者从自住角度出发，你也可能选不到中意房源。

但是如果你不是很想短期内买房，觉得自己可以多等等看，在一年以上的周期，厦门新房供不应求的情况确实可能缓解。这时候你就可以比较好的去做选择，但是到时杏林湾很可能面临，没什么新房可卖的窘境。马銮湾可能相对房源会多点，最多房源的地方还是在环东海域和翔安南部新城，建议你到时都可以去看看。

投资心态，岛外刚需、改善、豪宅该怎么选？

【问】樱桃丸子：一直看你们的栏目，获益匪浅。现在手头有现金350万左右，房票一张。现看中三个楼盘，一是首开领翔上郡，二是莲花新城，三是中骏天峰，基本是投资心态，很难选择，希望您给个建议。

【答】谢康：这三个楼盘不论是位置，还是价格，跨度都很大。首开领翔上郡在翔安新店，当前的价格在2.9万左右，是刚需产品；莲花新城在集美新城，4.2-4.5万的价格，是岛外的改善产品；中骏天峰位于海沧南部新城，二手房价普遍在5.5万以上，在岛外算是不折不扣的豪宅。

如果是纯粹的投资心态，售价较低，客群更广，未来也有地铁概念的首开领翔上郡最为保险，升值率是比较有保障的，转手也方便。豪宅还是更适合自住，总价太高流通性就比较差，升值率也比较低。

还有个很重要的问题你需要考虑一下：房票只有一张，首开总价比较低，资金利用率就低，闲置太多资金不值得。可以折中点选择莲花新城，位置产品都挺不错，价格也还算合适。

刚把房子卖掉，现在买房会踏空楼市吗？

【问】 五老峰玉麒麟：老师好，现在买房真是一件头疼的事。考虑学区又不想降低居住品质，在理工学院集美校区上班，刚卖了杏林建昌花园的小房子，能承受总价500万左右的，打算买中航A，担心这个时候入手会踏空楼市，还要再等等看吗？不知道老师您怎么看？现在也是租在中航A，喜欢这边的环境。

【答】谢康：如果还没确定要买的房子，建昌花园其实也可以不急着卖的，因为置换房产最重要的就是要缩短买卖过程的一个时间差。中航A不论是地段还是品质，在集美新城一带都是比较优质的选择。调控出台近一个月以来，岛外不少楼盘的价格都有2000-3000的一个小幅回落，唯独中航A的价格依然坚挺，可见这个楼盘的优势还是比较明显。

考虑到你的工作地点在理工学院，总价500万以内的房源中，选择空间还是比较多的，喜欢湖景的话，中航A、水晶湖郡可以考虑；如果对交通、学区比较重视，地铁口周边的二手房也可以关注。不过岛外新城的学区，比较拔尖的还真是比较少。

综合种种，中航A如果有满意的户型，价格也能接受的话我认为可以下手，不同于集美新城其它的一些盘，中航A的价格下跌可能性还是比较低。当然，如果有其它一些选择，目前这个行情，再观望一段时间也不是不行。

想要置换却很迷茫，想听听老师建议！

【问】 妮：老师，您好，去年5月入手翔安明发二房76平自住刚需，当时比较着急，房价一直涨，交定金后才关注到这个公众号，也的确体会到明发的各种硬伤，现在想置换，主要自住孩子上学！上班一个在海西九号，一个在岛内火车站附近！目前银行贷款70万未结清，手里现金60万！月供可负担每月7、8千！现在置换感觉首付过低，月供也不高，很迷茫！岛内感觉基本置换无望，岛外对翔安片区也是感觉比较迷茫，最初想看首开，，不知道老师有没有什么好的建议？是现在置换合适还是在攒攒钱呢？置换哪几个片区小区会比较合适呢？谢谢！

【答】龙森：买房确实要多看看，多了解，不然确实会遇到烦心事。我们先来算一笔账，即你如果要置换，你手上的筹码有多少。按照目前市场价格，明发76㎡两房大概能卖270万左右，扣掉银行70万贷款，加上手里现金60万，再算上月供可以供7-8千，最多你可以接受350万的房子。

你们夫妻，一人在海西9号上班，一人在岛内火车站附近，尽量还是向一人倾斜。至于是现在置换还是攒攒钱呢，我是觉得在调控周期里，比较适合换房，毕竟价格稳定，而且还有的挑，等你攒够钱之后，万一楼市又火了，届时会得不偿失。实际上，350万总价岛内并不是没得选，

像龙腾花园、德辉花园这样的还能选到两室或三室，但可能地段以及楼盘本身并不会让你满意。在我看来，你还是可以在翔安找找，虽然首开让你迟疑，但是还有其他小区可供选择啊，自住与孩子上学，像特房美地雅登、宝嘉誉园等都可以看看啊，生活配套包括学区都还不错。

手上有75万，想在角美买标准小三房！

【问】拼搏：老师好！现在手上有75万，月供能力五千左右，想买角美标准小三房，考虑水岸新城，龙泉华庭，及富雅国际这几个盘，三年后会自住。这几个楼盘那个比较好？最近厦门有及漳州有在降价，现在下手还是等七八月稳定了再买？今天漳州拍地楼面价挺高，接下来角美也马上拍地？怕又涨太多。

【答】龙森：水岸新城、龙泉华庭、富雅国际在洪岱路上紧挨着，我是觉得三个楼盘都差不了多少，可能要实地探访，要看看具体的户型和楼栋朝向还有价格在做评判谁才是最标准的小三房。确实如你所说，目前厦门和漳州有一些投资客在降价抛售了，我是觉得随着政策的逐步推进，这样的趋势会更加明显，而且本轮政策可不会立马结束，因此我是觉得你可以多看看多挑挑。

还有漳州楼面价虽然挺高，但是这些楼盘没那么快入市，而且目前漳州也在政策严控期，市场的热度已经冷下来了，并不是说地价高就能带动市场疯，更应该把它解读为房企在赌明天，用时间换空间。事实上，眼下的角美也是如此，这一次土拍的地块位置算不上优越，拍出高地价的概率不是很高，在我看来对于市场的刺激作用，因此我觉得呃逆大可不必担心。