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01/15
【问】小兵：老师你好，我于今年5月以3.8万的价格买了莲花生活区的学区房，感觉最近限贷政策出来后房价有下跌的趋势，不知道自己是否被套牢，请问老师我是应该马上转手还是继续持有呢？本来也是想投资两年左右的，谢谢！
【答】谢康：1、莲花片区的学区房在今年这波行情下基本已经到顶了，预计未来2年左右片区房价都将维持在目前这个价位，即使出现小幅上涨或下跌，也是在当前价位的基础上波动，从投资收益最大化的角度来看，目前转手和2年后转手价格都差不多，如你有更好的投资项目，个人建议可以卖掉莲花生活区的房子投资新项目。
2、限贷新政对当前市场肯定会有所影响，但是由于是限贷而不是限购，所以此次新政短期内会有所影响，但影响周期不会太长，从长远的角度来看，投资厦门房产的实际收益还是很可观的，个人建议你多留意岛外集美、海沧新城的新房或次新房，最好选择有地铁优势或学区较好的房源，其升值空间将明显大于岛内老旧学区房。
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02/15
【问】小飞鱼：请教各位老师一个问题，目前我在杏林桥头联发杏林湾一号有一套房，卖掉大概能卖230万左右，考虑到小孩马上就要上学了打算卖掉买岛内松柏的学区房，且本人也在岛内上班，请问杏林桥头今后升值空间怎么样？我是现在卖掉联发的房子还是两年后再卖？麻烦老师们帮我分析一下，另外首付200万左右有什么好楼盘推荐吗？谢谢。
【答】 谢康：1、从中长期来看，联发杏林湾一号仍然具有不错的升值空间，尤其是地铁1号线开通在即，预计两年后该楼盘借助地铁红利还会迎来一波涨幅，但是岛内优质学区房同样拥有较为稳定的升值空间，从这个角度来看，个人认为换房还是要尽早，毕竟岛内优质学区房在升值空间方面明显大于岛外板块；
2、松柏片区的学区房源众多，结合你的资金预算，个人建议你去看看联发花园，该楼盘小学划片松柏二小，中学派位松柏中学，学区优势明显，且房龄较新，不管是自住还是日后转手，都相对有优势。
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03/15
【问】蝎蝎：老师你好，我在禹洲尊海有一套90平方左右的房子，现在看到马銮湾这边的房子前景更好，想把尊海的房子卖了投资一套马銮湾110平方左右的房子或者首付两套马銮湾80平方左右的房子，这样的想法是否合理！求老师指教。
【答】谢康：1、禹洲尊海位于海沧南部新城，目前片区各方面配套都已成熟完善，无论是居住舒适性还是投资空间，禹洲尊海都是不错的选择；
2、马銮湾确实是目前厦门最火热的板块，当前片区一手房价在3万每平左右，考虑到片区整体配套还处于建设周期内，如投资则要承担相对较长的时间周期（5年左右），资金充裕的话，个人建议你卖掉禹洲尊海的房子，把钱用于支付两套马銮湾80平左右的新房首付，这样可实现投资收益的最大化。
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04/15
【问】 娇姐：老师你好，青春海岸的房子怎么样，现在二手房价格要两万六七，值得投资吗，升值空间大吗，发展空间怎么样？
【答】淑清：海投青春海岸位于马銮湾新城核心区，而我们都清楚马銮湾新城有各种规划利好，虽然起步较晚，但近几年在政府的大力扶持下，这后起之秀的势头还是很猛的。此外，该区域目前配套相对不完善，短期内很难有所改善，这恰恰也是未来涨值空间的一个助力板，毕竟投资买的就是未来。海投青春海岸二手房报价两万六七算是目前的行情价，若有意购买，且能接受中长期投资，还是可以入手的。
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05/15
【问】 陈月兰：厦门院子和龙湖春江及海投第一湾这三个哪个好？
【答】 淑清：1.从地段来看：这三个楼盘均位于马銮湾的核心区，又有多条地铁经过，其未来的发展前景是不容置疑，其中以龙湖的位置最佳，其次泰禾，最后海投。
2.从开发商来看：龙湖，泰禾，海投三家都是知名品牌企业，但明显前二者会优于后者，这点从价格上就可以体现出来了。
2、地铁：这4个楼盘中海投天御距离地铁2号线卢坑站是最近的，在300米范围内。其次是海投天湖城（400米左右）、海投天源（600米左右）、禹洲尊海（1.5公里左右），从距离地铁的远近来看，海投天御无疑是最佳的选择；
3.从价格来看：马銮湾各楼盘定位都比较高端，产品之间较为类似，都是以别墅和高层为主，但价格却有明显差异，龙湖>泰禾>海投。就目前来说海投算是该片区性价比较高的项目，不过龙湖和泰禾的价格虽然有些高位；个人还是长期看好的；如果资金允许将其作为长期投资的项目，未来涨值空间还是很大的。
总的来说，各盘的发展前景均不错，想入手哪个项目，还得以自身的资金、户型、面积等方面进行比较参详，从最优于自身的项目入手。
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06/15
【问】张21：西亭村一直不拆，外国语分校也是区属，中航城被丢在新城外，到地铁也远，潜力看好吗？
【答】 淑清：中航城一直是个人在集美新城当中较为喜欢的一个项目，中航地产的实力和品质都是相对不错的。基于您的考虑，下面说说项目的几个优势：
1、中航城C区位于杏林湾的北侧，拥有天然的湖畔景观资源，同时享有集美新城650亿的公建配套。
2、C区靠近软件园三期，文创园，人流量的增大，也会为小区带来出租和转手的便利。
3、楼盘价值最直接的体现就是价格，目前该区二手房的报价在2.8-3.2万/平左右，略高于其他周边项目，如橡树湾的2.4-2.6万/平左右的报价。
最后再补充一点，一个楼盘也不能说离地铁越近就越好，有些人也会觉得太近影响生活质量，最终还是取决于每个人心中的那把尺。总而言之，个人觉得投资该楼盘还是具有一定涨值空间的，可作为中短期的投资。
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07/15
【问】lisalin：灌口的房子投资回报如何？联发欣悦湾的房子点评下，考虑首付60万，总价240万左右的房子投资，三年请问哪些楼盘推荐？
【答】王培：我想很多人跟你一样看不懂灌口这个板块！灌口的第一波高速增长期是在2013-2014年，价格出现了翻倍上涨，2015年灌口一年价格都没有出现上涨。直到今年上半年的大行情推动下，出现了第二波高速上涨，这里的二手房才涨到了1.7-2.1万/平。在这个时候买卖双方开始不知所措了，卖家认为，这里大一年都涨不动现在终于涨上来了，是不是可以解套了还是将来还会涨一波；买家认为，这里现在的价格2万+也不便宜，环东海域、灌口、翔安到底该买哪里.因此，灌口的房子此时该不该持有？什么时候可以卖出？未来空间还有多大？
1.刚需可以买入或继续持有，投资或改善果断出售。对于刚需来说在厦门买房可选择的范围是很小的，按照50-60万的首付来说，基本上能选择的都是岛外的二三线区域，同安、翔安马巷、集美的灌口-北站-杏林，相比较来说会在集美的这三个板块进行选择，从配套和升值前景来说都差不多，但是灌口的价格低于北站和杏林，对刚需来说价格就是王道。因此，刚需可关注灌口的龙湖嘉誉和联发欣悦湾的二手房，杏林的夏商新纪元和凤凰花城的新房。
2.投资或者改善群体来说，这个时候持有灌口房子的可以考虑卖出，置换到岛外一线区域。当初购买这里的物业价格应该在万元/平出头，现在至少能获利50万，加上原来的本金，卖掉灌口的房子还清贷款手上至少有80万现金，可以购置岛外核心地段，选择靠近地铁沿线或者有优质学校配套的房子，交通和教育是岛外最稀缺的产品，物以稀为贵，这类岛外房产的保值和增值性是最大的。
3.灌口房价的压力线第一条1.2万/平，第二条1.8万/平，第三条2.5万/平，从2万/平涨到2.5万/平的新房周期需要1-2年，而二手房的周期需要3-5年。因此，对于龙湖嘉誉或者联发欣悦湾的二手房来说，用3-5年的周期去获得5000元/平的溢价，房价的年增涨幅度是非常非常小的，不如去寻找楼市的新黑马！针对您的情况来说，如果不选择投资灌口的话，我建议你可以去看下翔安新店的首开领翔上郡，高层新品开始预约了，大概8月开盘单价预计2.5万/平，其中80平的两房，对于只有60万预算的您来说是不错的选择。
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08/15
【问】Better：老师，您好。我和亲戚前几年在五缘湾合买了一套140平的楼中楼，6米挑高，倒板后两家平分各用上或下层，每家实用面积达100平米、而且每层都有电梯停靠、有入户大门、完全与独立使用的商品房一样。当时限购我是外地人，房产证名字只写厦门户口我亲戚的名。我现在很纠结，恳请您指导。1、卖掉房子，可我亲戚小孩一岁，想要那的五缘实验学校的教育配套，卖房的钱两家都买不到环境、教育、实用面积等各方面差不多的房子，而且还担心房子还会增值。2、只卖我使用的那一层的一半产权，可这样有人会买吗？可以这样卖吗？3、房子产权加上我的名字，可以加名吗？怎么加？我加名后会影响他们小孩以后的读书吗？4、不卖房的话，我现在手头还有几十万可以做首付，无房无贷，但现在厦门房价这么高，可以买哪的房子做投资呢？5、或者老师您有更好的解决办法？请您根据我的情况，给我指条明路吧，解决我多年的纠结，谢谢！
【答】 王培：您的内心是很矛盾的，自住和投资到底该如何兼顾？！有两个方案，方案一:您现在居住的五缘湾的这套房子的舒适度、配套成熟度来说都是非常高的，自住的首选，办理好产权之后，放心舒心安心地住着，然后用现在手上的现金来做房产投资，如果方便的话可以告诉我具体的金额，会为您做置业方案。
方案二:看着楼市的红利谁人不眼红呢？萌生卖掉五缘湾的房子手里拽着钱，来重新进行房产自住和投资配置的心理也是很自然的。无论是方案一还是方案二，都要先去办理产权，然后可以留言告诉我您能接受的还贷极限、现在您房子的市值以及手上的可调配资金，再为您做出最适合的方案。提醒一句:投资房产，动用杠杆前，先搞清楚自己的底线，做好风险评估，尤其是在现阶段！
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09/12
【问】 四姐：杏林湾杏东公园边上金博水岸144平，2.5万/平怎样？
【答】 王培：您好，不建议入手金博水岸！在厦门，房价涨幅超出了很多人的预期，因此人们买房子不管是投资还是自住都会抱有希望自己的房产增值的心态，如果您购买的房产增值速度落后与其他区域，那么将来你想再换房的难度是非常大的！相反，如果您购买的房产增值增值的速度大于其他区域，那么你进行下一步房屋的置换会占据主动权。之所以，不让你购置金博水岸，一个很重要的原因就是它的增值速度太慢！
华润橡树湾和莲花新城是央企或者国企开发，品质比较有保障，还位于集美新城的核心地段，应该优先考虑！华润橡树湾的二手房目前单价在2.5万/平左右，或者面积稍微小一点，关注一下莲花新城的二手房，单价2.7万/平左右。这两个项目均位于集美新城板块，而且都属于地铁+商圈物业，华润橡树湾毗邻地铁1号线的杏锦路站以及龙湖天街购物广场，莲花新城就在地铁1号线诚毅广场站口，拥有莲花新世界和中交和美新城两个城市综合体配套。
金博水岸位于杏林大桥的西侧，这里是跟在建设的地铁、城建、商圈、基建隔绝的板块，而杏林大桥的东侧才是主流发展的板块，因此先考虑集美新城的房源。如何判断一个地方的含金量？就是看有多少工程在建！在建设的工程项目越多，将来您房子增值的机会就越多；投入的工程建设费用越大，将来您房子的增值空间就越大！
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10/12
【问】破风手：老师你好，我想请问一下万科云城跟阳光城翡丽海岸哪一个楼盘自住兼投资好呀？哪一个性价比高能首付120万？
【答】龙森：首先要明确这两个楼盘皆为soho项目。既然首付付得起120万，理当首选住宅项目为主。这主要是因为soho项目由于产品性质原因，格局构造、挑高分割、商业水电等都使其自住舒适性相应欠缺。而且考虑到目前厦门soho市场的大环境，限购政策退出与供大于求的供需结构决定了soho产品的升值将是一个极为缓慢的过程，具体可参考岛内不少已交房soho产品，例如湖里万达。
因此，个人建议可用12万首付购买岛内地铁枢纽站区域的二手小两房，例如吕厝松柏一带。新房的话可以考虑地铁1号沿线的楼盘，例如中交和美新城、住宅莲花新城等。
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11/12
【问】 白云悠悠：老师您好，我想问下现在买角美房子会不会成接盘侠。现在买圣地亚哥二手房还是买角美新城新楼盘富雅国际，这两个楼盘哪个比较保值，谢谢！
【答】 龙森：所谓的接盘侠概念个人认为要分怎么看。如果你真的有实际居住需求，而且手头资金确实有限，先买一套入住也未尝不可，房价涨跌对你影响不大。单如果考虑投资，那么就要做好有可能被“套牢”的思想准备，毕竟角美作为厦门的临近板块，易受厦门行情影响，况且目前价格已至高位，短期内脱手是有一定难度的，圣地亚哥就是典型代表。
如果单就这两个楼盘而言，个人更建议建发圣地亚哥，毕竟是建发开发的社区，品质和社区环境还是不错的，而且距离岛内也近。
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12/12
【问】 强：老师您好，我是刚需，想在厦门先落脚，岛内湖里欣家园单身公寓单价3万，总价85万，首付30万左右，是否可以入手，前3年这个小区均价是1万3，现在买会不会被套。谢谢！
【答】 龙森：在自由资金有限的情况下，选择岛内单身公寓作为自己的落脚点，这样的想法值得肯定。湖里欣家园位于湖里殿前板块，地段比较一般，但作为过渡还是可行的，大不了等以后有能力卖掉置换更好的区域。
目前3万/㎡的价格说实在点是偏高，主要还是受第二季度投资资金的带动，单价猛涨不少。由于近期限贷新政的实施，下半年价格有可能会回落，因此个人建议入手时可以先观望一段时间。
至于会不会被套牢，个人觉得厦门房价的天花板远没有到来，这个项目的房价还有一定上行空间，但接下来会比较缓慢，主要还是由于区域原因所致。
买房不仅是体力活，还是脑力活
同意点ZAN！