来源：楼市时评（zzlssp）
已获授权转载。
如何判断一个城市的房子，能不能买，有没有投资的潜力？
很早之前，我们其实就给出过一个明确的标准：
短期看货币，中期看土地，长期看人口。
然而，按照目前这个标准来看，近期楼市的行情，是非常不乐观的。
外部，是美国不断的“加息”，导致国内房贷利率持续的上涨。（货币）
内部，是多渠道保障居民用房的“房住不炒”，增加的住房供给。（土地）
所以，不论是短期还是中期来看，房价都处于一种利空的状态。
在这种情况下，人口，就成为了判断一个城市是否值得长期投资的最重要标杆。
而且，不要仅局限于城市与城市的对比，哪怕你具体到城市里的各个片区，人口流向也有非常重要的投资参考价值！
可惜的是，大多数人在买房的时候，根本不关心人口这项数据。
他们只会看房价有没有涨，看到哪里涨价了就觉得有利可图，要去那里买。
比如瞄上了某些近期才开始上涨的三四五线城市。
却从来不曾考虑买了以后能卖给谁，未来何时才能变现这一关键问题。
最近，小编发现，频繁网友咨询一些 “XXX三四线能不能投资” 的问题，而且这种咨询有上升的趋势。
甚至出现了一些一二线的朋友，在部分中介的带领下，组团去不知名三四线看房的这么一个现状。
为了防止更多人在未来遭受不必要的损失，小编在这里需要强调：
1.人口净流出的城市，除了刚需自住，最好一平米都不要买
为什么不建议在人口净流出的城市买房？
首先，我们要明白投资和接盘的区别。
投资，是指买入一个城市的房产，等过了一段时间之后，房子升值了，然后可以从容卖出，将你的收益变成兜里的现金。
简化来看就是：
兜里的现金—房产—升值—卖掉—兜里的现金
那么接盘是什么意思呢，想必大家心里其实都很清楚。
接盘简化来看就是：
兜里的现金—房产—升值—卖不掉—传家宝
关键点就在于，这个 “卖” 字。
那么，什么样的城市，未来才会出现，房子明明升值了，却卖不掉这种情况？
1.需要去库存的城市
2.人口净流出的城市
事实证明，1 和 2 往往高度重合。
除此以外，请认真思考这样一个问题：
去库存，去的是谁的库存？
实质上，是开发商手里的库存。
如果连成建制，成体系，有营销推广渠道和雄厚资金的开发商们，他们的新房，在这个城市都曾经刹羽而归，需要靠去库存来救济。
那么将来，一旦热度过去，一旦去库存结束，还有谁能拯救你用来投资的二手房？
2. 二线城市群，早已幡然醒悟，展开了最激烈的人口竞争
三四线仍沉醉于涨价之中，一二线却早已开始未雨绸缪！
最近大家都在关注，却忽视了一条非常重要的新闻，我看很多地产自媒体都没有报道，反而是官媒先发的声。
这条新闻是什么呢？
厉害吧，3天时间迁入1.5万人，这是一个什么概念？
去年全年，西安的人口净流入大约在20.5万人，平均每个月净流入1.7万人左右。
西安相当于用3天时间干了1个月的业绩。
注意，这可都是大学生，都是纯纯正正的“刚需”！必须要买房结婚的人群！
这还不是最厉害的，还有更厉害的。
从1月到现在，3个月时间，西安迁入人口总数已经达到了21万，超越了去年西安全年的人口净流入，相当于3个月干了1整年的业绩。
简直称得上是明星城市了，要知道去年全年人口净流入排名第一的深圳，也不过是净增加了61.99万人。
而最厉害的是，17年全年，西安商品房成交也不过是15万套，而今年前3个月，就来了21万人。
去年，1年，卖了15万套。
今年，3个月，来了21万人。
就问你怕不怕？
所以看到这里，西安的朋友们可以放心了，就算今年行情再不好，但是只要人口增量在这里放着，就不用担心被套的问题，3环以内大胆的买。
真是羡慕西安这一波人口利好。
而且更重要的是，官方态度在明显改变，过去大多是出一个人才政策，你们有需要的过来咨询办理，现在直接是由派出所同志去学校进行宣传，这个差别可就大了去了，西安的朋友一定要重视起来这些基本面上的利好！
无独有偶，郑州最近也在大力吸引人才落户。
（图片来源自网络）
同样是由被动接收人才，到主动来郑州大学门口宣传吸引人才落户，甚至购房圆梦，郑州在这一点上做的也非常积极。
而且，有没有认真做，效果是明显的。
根据郑州市人才办统计，今年仅前2个月，就有7000名青年人才落户，而去年全年才1万余人，注意人才办的表述，这7000人可全都是青年人才，这就意味着7000套甚至更多的购房需求。
除了表现最积极的西安和郑州，其它二线城市也都在纷纷发力，吸引人才落户。
武汉：“五年留下百万大学生”
长沙：人才新政22条，租房买房都给补贴
沈阳：首次购房给补贴
成都：“先落户后就业”，本科凭毕业证就可落户
杭州：力度加大，聚才10条
南京：40周岁以下本科毕业生可直接落户
宁波：提高对高校毕业生、创客、基础人才的购房补贴
等等还有很多，比如合肥，东莞乃至广东全省，至于深圳和广州这两个人才招揽大市就更不用说了。（本文暂时不谈北上，这两个情况相对特殊）
单独看这些城市，或许还没有什么直观的感觉，也没发现什么逻辑上的关联。
但是一旦我们拿出2017年人口净流入排名，就必然会发现其中的联系！
它们大多都是去年人口净流入的TOP10，今年它们更是拼了命的要抢占人口先机！
3. 为了下一个周期，一二线城市正疯狂的积蓄力量
马太效应的核心，就是强者恒强，弱者越弱。
这一点，在城市人口吸引力上，也颇有体现。
我们先来看2017年人口净流入排名情况：
上文出现过的，有人才吸引新政的一二线城市，我都标记成了红色。
看完你就会发现一个问题，那就是：
班里的好学生，前10名，正越来越努力，成绩也越来越好。
去年人口数量增长快的城市，前10名，今年依然在想方设法吸引人口，让自己的刚需越来越多。（贵阳有点尴尬）
那么关键的问题来了：
现在买房，到底是该选择人口上涨，但房价没太多变化的一二线城市？
还是选择人口不涨，但房价上涨的三四线城市？
这其实就回到了我们开头所说的问题。
对于人口不涨的三四线城市，只适合有自住需求的刚需购买，而且最好是现在购买。
为什么这么说？
首先，三四线城市由于去库存+棚改的双重影响，未来要靠房价上涨来拉动去化率是可预期的。
其次，房贷利率不会管你是一二线还是三四线，该上涨的一定会涨。
所以，目前这个时机，算是购房成本最低的时机。
因为去库存持续到何时我们不好预测，但是棚改计划已经明确，到2020年就要基本结束，也就是说三四线利好最多再持续3年时间。
未来3年，三四五线房价大概率要比现在高，不然库存是不好去的。
这个时候，新的问题就又来了。
现在买的三四五线新房，基本上都是2020年前后才会交房，那个时候棚改已经结束，去库存大概率也没了。
为了不让投机客们低价抛盘影响楼市稳定，这个时候锁死交易，稳定楼市，让投机客们无法出逃，才是最符合国家利益的决定。
所以，现在这一波在三四五线买房的人，在交房的时候，就不要指望能把房子转手卖出去赚差价了，会非常难。
因此，现在的三四五线，只适合有自住需求的刚需购买，反正最后都是要自己住，正好也符合房住不炒的要求。
而对于人口不断上涨的中国一二线城市，可能全世界都找不到比它们更优质的资产标的了。
未来这几年，对于一二线来说，除了看城市本身的发展以外，还要看国运，看你是否笃定国家会更加繁荣富强。
你相信他，相信国家会蒸蒸日上，你就购置它的资产。
从古到今，历史上曾经出现过的那些，最强大的国家，全部都是寸土寸金般的存在。
最后，回答一个难度相对较大的问题：
我想买房，但我的资金买不起一二线，或者我的家乡就在三四线，那么有哪些值得长期投资的三四线城市，可以供我来选择？
这里有一份数据，可供朋友们参考。
（数据来源：同策研究院，wind)
三四线，并不是完全没有机会。
只要找准目标，找对方向，未来某些三四线的收益，甚至会比一二线还要高。
· End ·